집주인과의 갈등 99% 예방! 월세 계약 시 도배, 장판 특약, 이것만 알면 끝!

월세 도배, 장판 특약, 왜 중요할까요?

월세 계약 시 도배와 장판은 임대인과 임차인 사이에서 가장 흔한 분쟁 원인 중 하나입니다. 임대인은 ‘원상복구 의무’를 주장하며 임차인에게 도배와 장판 비용을 전가하려 하고, 임차인은 ‘자연적인 노후화’라며 반박하는 경우가 부지기수입니다. 이러한 갈등은 계약 종료 시 보증금 반환 문제로까지 이어져 정신적, 금전적 손해를 초래할 수 있습니다.

하지만 미리 명확하고 구체적인 특약을 넣어둔다면 이러한 분쟁을 99% 이상 예방할 수 있습니다. 단순히 “도배, 장판은 현 상태 그대로”라는 모호한 문구로는 불충분합니다. 누가, 언제, 어떤 상태로 도배와 장판을 책임질 것인지 정확하게 명시해야 합니다. 특히, 도배와 장판의 상태는 주관적 판단의 영역이므로, 객관적인 기준을 마련하는 것이 중요합니다.

따라서 임대차 계약서 작성 단계에서부터 전문가의 도움을 받거나, 혹은 아래에서 제시하는 매우 쉬운 방법들을 통해 분쟁의 소지를 없애는 것이 현명한 선택입니다. 명확한 특약은 임차인으로서의 권리를 보호하는 가장 강력한 방패가 되어줍니다.

가장 쉬운 방법! 핵심 특약 문구 예시

복잡하게 생각할 필요 없이, 아래의 핵심 특약 문구를 활용하면 누구나 쉽게 분쟁을 예방할 수 있습니다. 이 문구들은 임대인과 임차인의 책임 소재를 명확히 구분하여 불필요한 논쟁을 차단합니다. 계약서의 특약사항 란에 아래 문구 중 자신에게 맞는 내용을 선택하여 기재하면 됩니다.

[임대인이 도배, 장판을 새로 해주는 경우]

‘임대인은 임차인의 입주 전까지 도배(색상: OOO, 재질: OOO), 장판(재질: OOO)을 교체해주기로 한다.’
- Tip: 색상이나 재질을 구체적으로 명시하여 나중에 임대인이 저렴한 자재로 교체하는 것을 막을 수 있습니다.

[임차인이 입주 후 직접 도배, 장판을 교체하고 퇴거 시 원상복구 의무를 면제받는 경우]

‘임차인은 입주 후 자기 비용으로 도배, 장판을 교체하며, 퇴거 시 원상복구 의무를 면제받는다.’
- Tip: 이 문구는 임차인이 원하는 스타일로 집을 꾸미고, 퇴거 시 철거 비용에 대한 부담을 없애주는 가장 유용한 특약입니다.

[임대인과 임차인이 비용을 분담하는 경우]

‘본 계약 시 임대인은 장판 교체 비용의 50%를 부담하고, 임차인은 나머지 50%를 부담하기로 한다.’
- Tip: 이 경우, 도배는 누가, 장판은 누가 등 각 항목별 책임 소재를 명확히 구분하는 것이 중요합니다.

[자연적인 노후화에 대한 책임 소재를 명확히 하는 경우]

‘임차인의 고의 또는 중대한 과실이 아닌 자연적인 노후화로 인한 도배, 장판의 훼손은 임대인이 부담한다.’
- Tip: 이 문구는 가장 기본적이면서도 중요한 특약입니다. ‘자연적인 노후화’의 범위를 사진이나 영상으로 미리 남겨두면 더욱 효과적입니다.

이처럼 간단한 문장 하나가 수많은 갈등을 막아줄 수 있습니다. 단, 특약을 작성할 때는 반드시 임대인과 합의 하에 진행해야 하며, 계약서에 자필 서명 또는 날인을 받아야 법적 효력이 발생합니다.

특약 작성 시, 반드시 확인해야 할 3가지

단순히 특약 문구를 넣는 것만으로는 충분하지 않습니다. 특약의 실효성을 높이기 위해 아래 세 가지 사항을 반드시 확인해야 합니다.

현 상태 사진, 영상 촬영: 계약 전후로 집 내부의 도배, 장판 상태를 꼼꼼하게 사진이나 영상으로 촬영해두어야 합니다. 이는 추후 훼손의 원인을 밝히는 데 가장 중요한 증거가 됩니다. 특히, 곰팡이, 벽지 찢김, 장판의 들뜸 현상 등 미세한 부분까지 놓치지 않고 촬영해야 합니다. 촬영한 자료는 계약서와 함께 보관하거나, 임대인에게 공유하여 기록을 남겨두는 것이 좋습니다.
구체적인 책임 범위 명시: “도배, 장판은 임대인이 해준다”라는 문구만으로는 부족합니다. 어느 방까지 교체해줄 것인지, 어떤 재질로 해줄 것인지, 교체 시기는 언제인지 등 구체적인 범위를 명시해야 합니다. 예를 들어, ‘곰팡이가 핀 작은방 벽면 도배만 교체한다’와 같이 상세하게 적으면 나중에 임대인이 말을 바꾸는 것을 막을 수 있습니다.
날짜와 서명 확인: 특약사항을 계약서에 추가했다면, 반드시 임대인과 임차인 쌍방이 해당 내용에 대해 서명 또는 날인했는지 확인해야 합니다. 이 과정이 없다면 특약은 법적 효력을 상실할 수 있습니다. 계약서 원본은 물론, 사본에도 특약사항이 명확하게 기재되어 있는지 이중으로 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.

집주인과 협상하는 효과적인 팁

임대인과의 협상은 때로는 어려운 과정일 수 있습니다. 하지만 몇 가지 효과적인 팁을 활용하면 원하는 결과를 얻을 확률을 높일 수 있습니다.

입주 전, 집 상태를 꼼꼼히 확인하고 문제점 공유하기: 계약을 하기 전에 집 상태를 둘러보면서 벽지의 곰팡이, 장판의 들뜸 등 하자 부분을 솔직하게 임대인에게 알리는 것부터 시작해야 합니다. “벽지에 곰팡이가 심하네요. 이 부분은 계약 전에 해결해주실 수 있나요?”라고 자연스럽게 대화를 시작해보세요. 이때, “제가 계약하면 비용 부담 없이 해주세요”와 같이 단정적으로 말하기보다는, 협의의 여지를 두는 것이 좋습니다.
수리비용 분담 제안하기: 임대인이 전체 비용을 부담하는 것에 난색을 표한다면, 일정 부분을 임차인이 부담하는 방안을 제안할 수 있습니다. 예를 들어, “제가 도배 비용의 절반을 부담할 테니, 교체만 해주실 수 있을까요?”라고 제안하면 임대인도 부담을 덜고 긍정적으로 검토할 가능성이 높아집니다. 이 경우, 비용 분담 비율을 명확히 명시해야 합니다.
합리적인 대안 제시하기: “집이 너무 낡아서 도배, 장판을 다 바꿔야 할 것 같아요”라고 주장하기보다는, “곰팡이가 심해서 건강상 문제의 소지가 있으니, 이 부분만이라도 도배를 해주셨으면 합니다”와 같이 합리적인 이유를 제시하는 것이 효과적입니다. 임대인 역시 집의 가치를 유지하고 다음 임차인을 구하기 위해 일정 부분 수리의 필요성을 인정할 수 있습니다.

도배, 장판 교체 후 반드시 해야 할 일

특약에 따라 도배, 장판 교체가 완료되었다면, 계약이 끝난 것이 아닙니다. 다음 단계를 거쳐야 완벽하게 분쟁을 차단할 수 있습니다.

시공 완료 후 사진, 영상 촬영: 교체가 끝난 후의 상태를 다시 한번 사진과 영상으로 촬영해두어야 합니다. 이는 퇴거 시 원상복구 의무에 대한 증거로 활용될 수 있습니다. 특히, 새로운 벽지나 장판에 흠집이나 오염이 없는지 꼼꼼히 확인하고, 혹시라도 하자가 발견되면 즉시 임대인에게 알리고 기록을 남겨야 합니다.
임대인에게 확인 문자 보내기: “OOO호 임차인입니다. 도배 및 장판 교체가 완료되어 확인했습니다. 감사합니다.”와 같이 간단한 확인 문자를 보내두면 추후 분쟁 발생 시 근거 자료로 활용될 수 있습니다.
특약사항 이행 여부 재확인: 계약서에 명시된 특약 내용이 실제로 모두 이행되었는지 최종적으로 확인해야 합니다. 예를 들어, “OOO 제품으로 교체”라고 명시했는데 다른 제품으로 시공했다면, 임대인에게 이의를 제기하고 해결을 요구할 수 있습니다.

월세 계약 시 도배와 장판 특약은 작은 노력이지만, 미래의 큰 분쟁을 막는 가장 중요한 장치입니다. 이 글에서 제시된 쉽고 명확한 방법들을 활용하여 안전하고 만족스러운 월세 생활을 시작하시길 바랍니다.

집주인과의 갈등 99% 예방! 월세 계약 시 도배, 장판 특약, 이것만 알면 끝!