🚨월세 계약서, ‘이것’만 알면 호갱 탈출! 부동산 특약사항 쉽게 쓰는 법

🚨월세 계약서, ‘이것’만 알면 호갱 탈출! 부동산 특약사항 쉽게 쓰는 법

목차

• 월세 계약, 왜 특약사항이 중요할까요?
• 부동산 특약사항, 어렵지 않아요! 3단계 초간단 작성법
• 집주인과 세입자, 꼭 알아야 할 필수 특약사항 리스트
• 상황별로 필요한 알짜배기 특약사항
• 특약사항 작성 시 주의할 점 및 꿀팁
• 좋은 특약사항은 분쟁 예방의 첫걸음

월세 계약, 왜 특약사항이 중요할까요?

월세 계약은 단순히 보증금과 월세를 주고받는 행위를 넘어섭니다. 계약 기간 동안 발생할 수 있는 수많은 상황에 대비하고, 집주인과 세입자 모두의 권리와 의무를 명확히 하는 과정이죠. 이때 가장 중요한 역할을 하는 것이 바로 특약사항입니다. 특약사항은 표준 계약서에 없는 특별한 내용을 추가하여 법적 효력을 부여하는 조항을 말합니다.

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많은 분들이 특약사항을 단순히 부수적인 내용이라고 생각하지만, 이는 큰 오산입니다. 만약 계약 기간 중 누수, 시설물 파손, 계약 갱신, 심지어는 이사 전 청소 문제까지, 예상치 못한 분쟁이 발생했을 때 해결의 실마리를 제공하는 것이 바로 이 특약사항입니다. 즉, 특약사항은 미래의 분쟁을 미리 막고, 불필요한 비용과 감정 소모를 줄여주는 최고의 안전장치라고 할 수 있습니다.

특히 처음 월세 계약을 하는 사회 초년생이나, 부동산에 대해 잘 모르는 분들은 공인중개사가 작성해주는 대로 서명만 하는 경우가 많습니다. 하지만 이는 매우 위험한 행동입니다. 공인중개사는 중립적인 입장에서 계약을 중개하지만, 본인의 이익이나 편의를 위해 일반적인 내용만 작성하고 넘어갈 수 있기 때문입니다. 따라서 계약 당사자인 여러분이 직접 꼼꼼히 내용을 확인하고, 필요한 특약사항을 요구해야 합니다. 특약사항을 어떻게 작성해야 할지 막막하게 느끼실 수 있지만, 지금부터 알려드리는 초간단 방법을 따라하면 누구나 쉽게 작성할 수 있습니다.

부동산 특약사항, 어렵지 않아요! 3단계 초간단 작성법

특약사항 작성은 복잡하고 어렵다는 편견을 버리세요. 다음의 3단계만 기억하면 누구나 쉽게, 그리고 정확하게 특약사항을 작성할 수 있습니다.

1단계: 계약 전 꼼꼼한 확인과 대화

특약사항은 계약서에 도장을 찍기 직전에 작성하는 것이 아닙니다. 오히려 계약을 결정하기 전, 집을 보러 갈 때부터 시작되어야 합니다. 마음에 드는 집을 발견했다면, 집주인이나 공인중개사에게 다음 질문들을 던져보세요. “도배나 장판은 새로 해주실 수 있나요?”, “에어컨, 세탁기 같은 옵션은 문제없이 작동하나요?”, “베란다나 화장실에 곰팡이는 없나요?”, “주차 공간은 여유가 있나요?” 등 궁금한 점들을 모두 물어봐야 합니다.

만약 집의 일부 시설물에 문제가 있거나, 집주인에게 특별히 요구하고 싶은 사항이 있다면 이 단계에서 명확히 전달하고 합의점을 찾아야 합니다. “도배는 계약하고 며칠 내로 해준다”, “에어컨은 수리해서 넣어준다”와 같이 구체적인 내용을 협의해야 합니다. 이렇게 사전에 합의된 내용을 계약서의 특약사항으로 옮겨 적는 것이 핵심입니다.

2단계: 협의된 내용을 정확하고 명확하게 작성하기

1단계에서 협의된 내용들을 이제 계약서에 옮겨 적을 차례입니다. 이때 가장 중요한 것은 명확성입니다. “도배를 해준다”가 아닌 “계약일로부터 7일 이내에 도배를 새로 해준다”와 같이 구체적인 시기, 방법, 범위를 명시해야 합니다. 만약 ‘도배를 해준다’고만 적을 경우, 집주인이 벽 일부만 해주는 등 불성실하게 이행할 수 있기 때문입니다.

마찬가지로, “시설물에 문제가 발생하면 집주인이 수리한다”가 아닌, “임차인의 고의 또는 중대한 과실이 아닌, 임대주택의 노후로 인한 시설물(싱크대, 보일러, 수도 등) 고장 시에는 임대인이 부담하여 수리한다”라고 구체적으로 책임 소재와 범위를 명시하는 것이 좋습니다. 누가, 언제, 무엇을, 어떻게 할 것인지 육하원칙에 따라 명확하게 작성해야 추후 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.

3단계: 법적 효력 확인 및 상호 날인

작성된 특약사항이 법적 효력을 가지려면 반드시 임대인과 임차인 양측이 합의하고 서명 또는 날인해야 합니다. 공인중개사가 작성한 계약서에 특약사항을 추가할 때, 모든 당사자가 내용을 확인하고 동의했음을 증명하기 위해 각 페이지마다 간인을 하거나 서명하는 것이 좋습니다. 간인은 계약서의 모든 페이지가 하나의 문서임을 증명하여 페이지를 임의로 교체하는 것을 방지하는 효과도 있습니다. 또한, 작성된 특약사항이 법적으로 무효가 되는 내용은 아닌지 전문가의 조언을 구하거나 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다. 상위 법령이나 주택임대차보호법에 위배되는 내용은 효력을 인정받기 어렵기 때문입니다.

집주인과 세입자, 꼭 알아야 할 필수 특약사항 리스트

아래는 일반적으로 모든 월세 계약에 포함시키는 것이 좋은 필수 특약사항들입니다. 계약 당사자의 상황에 맞게 적절히 활용하세요.

• (임차인) 계약 전 하자 확인 및 수리 요청 특약: “임대인은 계약 전 발견된 ○○(도배, 장판, 보일러 등)의 하자에 대해 계약일로부터 ○일 이내에 수리 또는 교체하여 주기로 한다.”
• (임차인) 주택 노후로 인한 시설물 고장 수리비 부담 특약: “임차인의 고의 또는 중대한 과실이 아닌, 임대주택의 노후로 인한 시설물(보일러, 수도, 전기 등) 고장 시에는 임대인이 부담하여 수리한다.”
• (임차인) 계약 종료 후 원상복구 범위 명시 특약: “임차인은 입주 시 상태를 기준으로 원상복구 의무를 지며, 통상적인 사용에 따른 마모 및 노후는 원상복구 의무에서 제외한다.”
• (임차인) 전입신고 및 확정일자 협조 특약: “임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자 취득에 적극 협조한다.” (간혹 집주인이 세금 문제로 협조하지 않는 경우가 있으니 명시하는 것이 좋습니다.)
• (임대인) 임차인의 계약 불이행 시 손해배상 특약: “임차인이 월세 납부를 2회 이상 연체하거나, 임대인의 동의 없이 주택 구조를 변경하는 등 계약상 의무를 위반할 경우, 임대인은 즉시 계약을 해지할 수 있으며, 그로 인해 발생한 손해에 대해 임차인은 배상한다.”
• (임대인) 시설물 파손 시 배상 책임 특약: “임차인의 고의 또는 중대한 과실로 인해 주택 내 시설물(창문, 벽, 가구 등)이 파손되었을 경우, 임차인이 원상복구하거나 그에 상응하는 비용을 배상한다.”

상황별로 필요한 알짜배기 특약사항

앞서 언급한 필수 특약사항 외에도 각자의 상황에 따라 추가해야 할 내용들이 있습니다.

• 반려동물을 키울 경우: “임차인은 반려동물을 기르는 것에 대해 임대인의 동의를 받았으며, 반려동물로 인해 발생할 수 있는 소음, 시설물 훼손 등에 대한 책임은 임차인에게 있다.”
• 계약갱신청구권을 사용할 경우: “임차인은 계약갱신청구권을 행사할 의사가 있으며, 임대인은 이에 동의한다.” 또는 “임차인은 계약갱신청구권을 사용하지 않고 계약 종료 시점에 퇴거한다.”와 같이 명확히 합의하는 것이 좋습니다.
• 가전/가구 옵션이 포함된 경우: “본 계약에 포함된 가전(에어컨, 세탁기 등), 가구(침대, 책상 등)는 임대인의 소유물이며, 입주 시 작동 상태를 확인하였고, 파손 시 임차인의 책임으로 수리 또는 교체한다.”
• 주차장이 있는 경우: “임차인에게 주차장 1면을 제공하며, 별도의 추가 비용은 발생하지 않는다.”
• 전세대출을 받을 경우: “임차인은 전세대출을 실행할 예정이며, 임대인은 이에 적극 협조하고 협조 거부로 인해 대출이 무산될 경우 계약금을 즉시 반환한다.”

특약사항 작성 시 주의할 점 및 꿀팁

• 명확한 표현 사용: 애매모호한 표현(“적절히”, “최대한” 등)은 피하고, 숫자로 된 구체적인 기간, 금액, 범위 등을 명시해야 합니다.
• 법적 효력 검토: 주택임대차보호법 등 상위 법률에 위반되는 특약은 효력이 없습니다. 예를 들어, 임차인에게 일방적으로 불리한 ‘임차인은 어떤 경우에도 보일러 수리비를 부담한다’와 같은 특약은 무효가 될 가능성이 높습니다.
• 작성 주체 확인: 특약사항은 계약 당사자인 임대인과 임차인이 합의하여 작성하는 것이 가장 좋습니다. 공인중개사가 일방적으로 작성한 내용은 반드시 꼼꼼히 읽어보고 동의해야 합니다.
• 구두 합의는 무의미: 계약서에 명시되지 않은 구두 합의는 법적 효력을 주장하기 어렵습니다. 반드시 합의된 내용은 특약사항으로 남겨야 합니다.
• 꼼꼼한 증거 남기기: 계약 전 집의 상태를 사진이나 동영상으로 촬영해두고, 계약서 작성 시 특약사항에 “계약 전 임차인이 촬영한 사진을 기준으로 한다”와 같은 내용을 추가하면 좋습니다.

좋은 특약사항은 분쟁 예방의 첫걸음

월세 계약은 단지 주거 공간을 빌리는 것을 넘어, 계약 기간 동안의 평화를 보장하는 중요한 약속입니다. 이 약속을 굳건히 지키고, 불필요한 다툼을 예방하는 가장 현명한 방법은 바로 꼼꼼한 특약사항 작성입니다. 이제 더 이상 ‘을’의 입장에서 불안해하지 마세요. 오늘 알려드린 쉬운 방법을 통해 스스로의 권리를 지키고, 현명한 월세 계약을 맺으시길 바랍니다.